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開發商朋友圈:互相抱團取暖聯合拿地成常見現象

播報

後沙峪地塊樓面價也超瞭5萬

在未來一個月的時間內，北京土地市場將出現罕見的集中推地，掛牌待售的土地大約30宗。在樊傢村地塊刷新北京土地單價後，上周五，順義後沙峪又以高價成交一宗地塊。

10月23日，北京土地市場迎來三宗土地拍賣：一宗順義後沙峪地塊和兩宗昌平南邵鎮地塊。備受關註的順義後沙峪地塊吸引瞭包括金隅大成、房地+北控、中糧+天恒、魯能、陽光城等10餘傢房企或房企聯合體參與競拍。經過40餘輪舉牌，北京金隅旗下公司金隅大成，以18.5億元+配建79400平方米限價商品房+46900平方米自住型商品住房拍得。

“樓面價高達5.25萬，這個價格是北京歷史前十名的樓面價。”中原地產首席分析師張大偉表示。此次成交的樓面價超過區域在售項目價格，且刷新瞭順義區域土地成交樓面價的最高紀錄。

而昌平南邵兩宗地塊經過數輪爭奪，最終由泰禾、龍湖聯合體各拿一地。其中，龍湖聯合體以14.25億元的總價、配建4.56萬平方米“人才公租房”的代價摘得昌平區南邵鎮（中關村科技園區昌平園東區二期）0303-07地塊F1住宅混合公建用地，溢價率50%，折合樓面價2.75萬/平方米；泰禾以27.75億，配建4.9萬平方米限價房摘得昌平南邵鎮0303-54地塊F1住宅混合公建用地（配建“限價商品住房”），商品房部分折合樓面價為2.1萬元/平方米。

“未來一個月還將有多宗地王，特別是位於豐臺區的兩宗地塊與常營鄉的地塊，樓面價都可能突破此前的區域紀錄。”張大偉預計。

深挖

房企也有朋友圈首開最受歡迎

除瞭上述例子，還有朝陽孫河、大興瀛海等高價地塊的成交，一定程度上，入市即成高價地已經成為一個市場現象。面對高昂的地價，為分攤風險、整合資源，房地產企業之間也互相抱團取暖，聯合拿地成為常見現象，房企也有“朋友圈”。

北京晨報記者統計發現，截至目前，近年北京土地市場經營性用地共成交53宗，其中有23宗土地均是以聯合體的形式拿地，所占比例達到43%。在拿地的“合夥人”中，首開最受歡迎，與保利、龍湖、萬科、華潤都是“好朋友”，今年共參與瞭6宗土地的聯合拿地。

1月7日，華潤+首開+平安以86.25億元聯合奪下豐臺花鄉白盆窯地塊，刷新瞭北京土地市場最高總價的紀錄。不過，與首開最親密的是龍湖，兩位戰友已先後聯合拿下一宗大興瀛海地塊和兩宗東壩南區地塊。“現在很多房企都喜歡和首開聯合拿地，這主要是因為作為本地國企，首開更瞭解政府的需要，而其操盤能力相對較弱，正好能夠同聯合的品牌房企形成互補。”亞豪機構市場總監郭毅在接受采訪時分析，劃定“朋友圈”的目的在於既能夠分攤風險，又可以利用本地企業背後的資源。

此外，記者註意到，房企朋友圈中還有三對“好基友”，即華潤和平安、旭輝和永同昌、方興和碧桂園。今年年初，華潤與平安先後聯合拿下三宗地；旭輝和永同昌緊跟其後，拿下瞭順義仁和房貸二順位銀行年息鎮地塊和大興龐各莊地塊；10月21日，方興和碧桂園結伴，拿下兩宗豐臺花鄉四合莊地塊。

延伸

高價地都被誰買走瞭？

葛洲壩以7.5萬元/平方米的樓面價拿下樊傢村地塊，不少人對此表示“看不懂”。葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現在地產業界，方興、龍湖、融創等知名企業在北京的樓盤，幕後多有葛洲壩的身影。葛洲壩上一次獨立操盤是2013年在大興舊宮開發的葛洲壩紫郡府項目，整盤均價2.7萬元/平方米，最終以低於區域價格的方式快速走量去化。事隔兩年，葛洲壩再次獨立拿地，從幕後轉向臺前，業內人士對其10萬+以上豪宅產品的研發規劃能力略表擔心。那麼，此前的高價地如今的境況如何？

夏傢胡同地塊

2013年7月，懋源地產以17.7億元+配建3.8萬平方米公租房的條件拍下夏傢胡同地塊，折合樓面價4.5萬元/平方米，當時業內預計未來銷售價格在7萬元以上。該地塊現在還僅處於規劃階段，不急於推盤的一個原因，應該是考慮到其剛推出的臨近樊傢村地塊的“釣雲臺”項目。“夏傢胡同地塊緊挨著釣雲臺項目，不選擇同時推出，也是避免自己兩個項目之間的競爭，算是一種自我保護。”一位業內人士表示。

農展館地塊

2013年9月4日，經過近70輪舉牌，融創以21億元+配建27.8萬平方米醫院面積力克7傢房企，拿下農展館北路8號住宅地塊。經計算，該地塊溢價率為16%，考慮到配建的醫院成本，折合樓面價高達73099元/平方米，刷新瞭北京土地成交樓面價的最高單價紀錄。2014年12月，該地塊拿到預售證，住宅擬售價格為16.5萬元/平方米，單套價格從4000萬元至7000萬元不等。

西局地塊銀行信貸房貸條件信貸借款廣告貸款全省皆可處理

2014年2月，泰禾集團以49.58億元+配建5萬平方米限價商品房的條件獲得豐臺西局住宅、商業及辦公地塊，商品房部分的樓面價逼近6.8萬元/平方米。不過，一向以“高周轉”見長的泰禾卻在西局項目上進展緩慢。有消息稱，泰禾因為在商業還建上和村民發生瞭分歧，還建的位置和面積尚未達成協議。

石榴莊地塊

2015年8月，位於南四環內的石榴莊地塊引發多個品牌房企激烈爭搶，最終中鐵建方興聯合體以50.25億元+配建1.86萬平方米公租房的代價摘得該地塊。據業內人士估算，商業住宅部分樓面價接近6萬元/平方米，刷新瞭當時該區域的最高樓面價，預計日後入市又是一個10萬+項目。

孫河地塊

2015年9月2日，保利首開聯合體以64.83億元、折合5.4萬元/平方米的樓面價拿下孫河北甸西村地塊，樓面價和總價雙雙刷新孫河區域紀錄。其高價成交有望讓中糧地產松一口氣。2013年7月，中糧地產以23.6億元、樓面價4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新該區域的最高樓面價。中糧地產掙紮近2年時間，在龍湖、泰禾的孫河項目去化進入尾聲才遲遲入市。“保利首開摘得孫河地塊後，抬升瞭孫河板塊的市場預期，中糧的孫河項目有望解套。不過在當前豪宅競爭激烈的市場環境下，中糧瑞府的銷售依然壓力很大。”一位業內人士表示。

鏈接

葛洲壩什麼來頭？

一出手便大手筆的葛洲壩到底是什麼來頭？

事實上，作為國務院國資委首批確定的16傢央企房地產企業之一，盡管依托葛洲壩整個集團的業務，實力雄厚，但一直未真正發力，在地產行業蟄伏多年。直到2010年葛洲壩地產才悄然加速，啟動瞭地產板塊的全國擴張。從公司年報可以看出，2009年葛洲壩在房地產板塊的營業收入隻有5500萬元，占集團全部收入的千分之二左右。而到瞭2014年，公司房地產開發實現營業收入62.54億元，同比增長398.16%，占公司營業收入總額一下躍升至8.73%。

在2015年半年報中，葛洲壩提出要堅持重點佈局一、二線城市，加強與行業龍頭合作。這在一定程度上表明，其出手拿地並非一時興起，而是戰略部署。實際上，樊傢村地塊附近的龍湖西宸原著項目，便是由龍湖地產和葛洲壩聯合開發。

葛洲壩為什麼會看好豐臺、看好北京的高端市場？就目前房地產市場而言，北上廣深構成的一線城市最具市場活力和增長預期，相對二、三線城市風險較小，北京作為首都在一線城市中最為特殊，人口、資金、產業的聚集效應無可替代。

本版撰文

北京晨報記者楊奕